房地產20年：在松與緊調控間探索發展新模式
當前調控政策已轉向支持剛性和改善性購房需求，促進房地產市場平穩健康發展
回看我國房地產過去20年的發展史，堪稱波瀾壯闊、風雨兼程。一邊是商品房市場高速發展、房企快速擴張的“黃金時代”結束，居民居住面積不斷提升、居住品質逐步改善；另一邊則是穩樓市政策的不斷出臺，調控著樓市的熱和冷，同時，推進住房保障工程，實現“住有所居，居有所宜”。
時至目前，房地產供求關系已經發生重大深刻變化，調控政策轉向，致力于支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，并構建房地產新發展模式。
居住條件發生質的改變
從小在北京生活、長大的劉頌(化名)見證了北京居住生活條件的大變化。
“最早我們住的是筒子樓，類似辦公樓。一層好多戶，一個大走廊，鄰居們都在走廊里做飯；衛生間、洗澡間都是公用的，鄰居之間約定，一三五女生洗，二四六男生洗；居住的面積也不大，只有現在一個起居室面積的大小。”劉頌回憶道。
2010年前后，劉頌和父母搬到了兩梯三戶的小區樓房。用劉頌的話說，“生活品質大大提升了！100多平方米的三居室，不僅面積大了很多，功能也非常齊全，采光等設計更優，還有地下停車庫、專業化的物業管理。”
最近幾年，讓劉頌更欣喜的還有周邊居住環境、配套的變化。劉頌居住在北京麗澤片區，在他最初的印象中，該區域比較荒涼。“隨著麗澤金融商務區規劃的落地與建設，區域內成片的商務樓宇拔地而起，地鐵陸續開通，生活配套也逐漸完善。麗澤天街正式開業后，人氣旺了起來。”
劉頌是我國居民居住環境變遷的縮影。早在2003年底，我國城鎮居民人均住房建筑面積是23.7平方米。根據住建部的調查，截至2022年底，城鎮人均住房面積達到40.8平方米。
不僅僅是居住面積的增加，還有居住品質的提升。諸如隨著老齡化趨勢明顯，社區、室內開始增加適老化設施，在二孩、三孩政策下，空間的功能性更加完善，此外，在居住場景中，綠色、科技的元素已經廣泛植入，為人們的美好生活賦能。
這二十年來，我國房地產行業發生了深刻的變化，居住品質逐步升級、配套設施更加齊全、居住環境更加優美，人民群眾居住條件得到了顯著改善。
“房住不炒”、住房保障齊頭并進
二十年變化背后，是時代的發展，更是政策的支持，一手抓“房住不炒”，另一只手推動住房保障建設。
雖然“房住不炒”概念在2016年正式提出，但是從2003年起，我國就開始對房地產市場進行調控。
將時間軸拉回至2003年，隨著“非典”的結束，在寬松政策的刺激、消費需求的復蘇之下，房地產行業也很快觸底反彈。
2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》出臺，指出房地產已經成為國民經濟的支柱產業，明確多數家庭購買和租賃普通商品住房的供應體系，這推動住房消費需求的快速增長。也是在這一年的12月，北京按照“招拍掛”新標準拍賣的第一塊大型國有土地，被順馳高溢價拿下。
為抑制房地產投資過快增長，2004年初，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。為了穩定住房價格，我國開始啟動“國字號”條文的調控手段，從2005年開始到2007年，“國八條”“國六條”等一系列政策出臺。不過，在經歷2008年全球性金融危機、政府緊急救市下，房地產行業出現復蘇，部分城市地價、房價過熱，各種形式的炒房和投機性購房現象不斷出現，樓市調控全面加碼。
2010年開始，“新國十條”“新國八條”先后祭出，上調首付比例、房貸利率，限貸、限購啟動。僅在2011年，超過40個城市出臺限購措施，有效控制了房地產市場的不規范行為和房價、地價上漲過快的勢頭。
時間來到2015年，在多重因素之下，我國房地產市場迎來了一波上漲行情，多城地價、房價大幅攀升，銷售數據也刷新紀錄。為給火熱的房地產市場降溫，從2016年國慶開始，新一輪調控來襲，限購、限貸、限價、限售等各種手段出爐。
也是在2016年底，中央經濟工作會議上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。
一邊是政策層面的房住不炒，另一邊則是對住房制度進行改革、深化和升級。
過去多年，為了解決中低收入人群的住房問題，我國各地先后推出了“安居工程”“經濟適用房”“限價房”等。2011年開始，我國保障性住房建設提速。2015年底的中央經濟工作會議，首次提出建立購租并舉的住房制度。2016年，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出建立購租并舉的住房制度，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。
數據顯示，截至2022年9月，十年來我國累計完成投資14.8萬億元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，幫助1.4億多群眾安居。
2022年，中共二十大報告再次明確“房住不炒”“租購并舉”，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
構建房地產發展新模式
新的發展周期，隨著人口紅利正在消失，以及三年疫情下我國宏觀經濟受到影響，收入預期發生改變，房地產供求關系已經發生重大深刻變化，優化房地產政策，因城施策更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，成為新發展時期的重要議題。
因此，從2023年8月底開始，各地密集執行“認房不認貸”，取消或松綁限購，降首付、降利率，下調存量房貸利率，逐漸取消土地限價、商品房限價等，開始了新一輪的調控潮。
不僅行政措施調整與優化，值得關注的還有房地產發展新模式的繼續探索。
10月30日至31日在北京舉行的中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。
新模式此前已經被多次提及，“房住不炒”“租購并舉”等都是關鍵詞。而在新周期新形勢下，新模式又有哪些新內涵？
在業內人士看來，此次會議明確了構建房地產發展新模式的突破點，城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產發展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產的主要領域。
無論是“房住不炒”還是建設保障性住房，房地產發展新模式都是讓房地產市場回歸到居住消費的本質：一方面，增加保障房的供應，實行封閉管理，滿足低收入人群的居住需求；另一方面，在商品房領域，回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，實現房地產供應雙軌制，有助于推動房地產行業發展新模式的建立。
采寫/新京報記者 段文平
