5月17日，新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措出爐：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……此時揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又將帶來哪些影響？

  降低居民購房門檻 提振住房消費

  中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局17日聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

  “從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，可適當(dāng)降低居民住房消費門檻，同時減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛介紹，調(diào)整后，首套房首付款比例已達(dá)歷史最低水平，二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。

  在業(yè)內(nèi)人士看來，取消全國層面房貸利率政策下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，將推動住房貸款利率繼續(xù)降低。

  首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制落地以來，越來越多城市因城施策，下調(diào)或取消首套房貸利率下限。記者了解到，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前，除北上廣深等少數(shù)一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統(tǒng)一水平。

  北京北五環(huán)外某新樓盤售樓處。新華社記者王優(yōu)玲 攝

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，此次政策調(diào)整后，將有更多城市取消房貸利率下限，個別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c城市自主定價空間也會明顯擴(kuò)大。政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算，總利息支出可減少7萬余元。

  招聯(lián)首席研究員董希淼說，此次住房金融政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號，有助于穩(wěn)定住房消費信心，提高居民住房消費的意愿和能力。

  政策“工具箱”上新 支持盤活存量住房

  盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。此次中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場高度關(guān)注。

  據(jù)介紹，擬設(shè)立的保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

  中國人民銀行副行長陶玲介紹，設(shè)立保障性住房再貸款，可鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

  董希淼表示，中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，而且再貸款資金是要償還的，不是對企業(yè)的補貼，不等同于政府下場“無償救助”。金融機構(gòu)根據(jù)地方國企申請，自主決策發(fā)放貸款的條件，有了合格貸款后才能向中國人民銀行申請再貸款。

  記者了解到，中國人民銀行明確提出，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國有企業(yè)由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺，收購資金通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收。

  記者前期調(diào)研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量住房去庫存，目前各地公布的計劃收購住房已經(jīng)超過1萬套。

  陶玲說，這項政策可以推動商品房市場去庫存，加快保障性住房供給，助力推進(jìn)保交樓工作和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地。在再貸款政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

  政策穩(wěn)步銜接 推動房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變

  從建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，到降低存量首套房貸利率，再到推出新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳……隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢需求調(diào)整優(yōu)化。

  在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)金融政策一脈相承，新舊政策銜接穩(wěn)步有序，一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險外溢。

  “這一輪政策調(diào)整力度較大，但沒有改變一貫的政策取向。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，盡管房貸利率限制基本放開，但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預(yù)計個別熱點城市暫時還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產(chǎn)市場的當(dāng)前穩(wěn)定與長期發(fā)展，避免重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”的老路。

  4月30日召開的中共中央政治局會議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

  專家表示，此次優(yōu)化調(diào)整房貸政策，是對中央政治局會議相關(guān)部署的貫徹落實和積極響應(yīng)。中國人民銀行選擇此時發(fā)布相關(guān)政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長方面的考慮。未來房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一定程度上可以彌補貸款利率下降減少的利息收入，有利于穩(wěn)定銀行凈息差。

  曾剛認(rèn)為，此次政策優(yōu)化調(diào)整的過程中，多次強調(diào)市場化原則，這體現(xiàn)出金融管理部門市場化調(diào)節(jié)的清晰思路。隨著我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力不斷增強，金融配置資源的能力不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場機制調(diào)節(jié)，推動房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。

  記者：吳雨

  編輯：王乃水

  新華社北京5月17日電 題：“保交房”怎么干？購房人權(quán)益如何保障？

  新華社記者王優(yōu)玲、李延霞

  住房承載著人們對家的向往，保交房涉及廣大人民群眾的切身利益。17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出“繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點工作”。

  商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)的背景是什么？攻堅戰(zhàn)怎么打？將有哪些配套政策？在當(dāng)日下午舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等四部門做了回應(yīng)。

  5月17日，國務(wù)院新聞辦公室在北京舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企介紹切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問。新華社發(fā)（劉健 攝）

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程當(dāng)中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  2022年7月，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。從“保交樓”到當(dāng)下的“保交房”，一字之差，反映政策力度的加大。

  “推動項目按時保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子”“對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護(hù)好購房人合法權(quán)益擺在首要位置”，董建國強調(diào)，要將保障購房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點和落腳點，按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設(shè)交付，切實保障購房人合法權(quán)益。 

  保交房攻堅戰(zhàn)要打好，項目籌資是首要關(guān)卡。國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示“繼續(xù)堅持因城施策，以城市為主體、以項目為中心，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付”。

  今年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項目融資和建設(shè)交付。當(dāng)前，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。

  這個機制如何在保交房工作中發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)推進(jìn)的有力作用？董建國強調(diào)，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

  肖遠(yuǎn)企說，城市協(xié)調(diào)機制主要是匯總轄內(nèi)房地產(chǎn)項目情況，按照條件和標(biāo)準(zhǔn)審核“白名單”項目，對于暫時不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項目，要督促有關(guān)各方加大整改力度，切實解決相應(yīng)問題，使其符合“白名單”的項目條件和標(biāo)準(zhǔn)。

  做好保交房工作，還要推動消化存量商品住房，妥善處置盤活存量土地。

  中國人民銀行副行長陶玲表示，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。

  “這項政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標(biāo)。”陶玲說。

  一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。

  二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。

  三是助力保交房和“白名單”機制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

  在妥善處置盤活存量土地等方面，自然資源部副部長劉國洪說，準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。

  劉國洪說，明確支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購以后，用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件等。具體的政策中，有加大資金支持、給予稅費支持、簡化工作流程等多項支持措施。他強調(diào)，政策對地方明確了要求，收回、收購?fù)恋貞?yīng)當(dāng)量力而行，統(tǒng)籌考慮項目收支平衡，不增加政府隱性債務(wù)風(fēng)險。