從2023年開(kāi)始，各種利好政策從未間斷。先是各地陸續(xù)放開(kāi)了限購(gòu)、限售政策。即使是上海、深圳等一線城市，也都放松了對(duì)非核心城區(qū)的限購(gòu)。同時(shí)，銀行將房貸利率降至4%以?xún)?nèi)，現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)處于歷史最低水平。此外，各地還紛紛上調(diào)了公積金貸款的額度，這樣就可以通過(guò)減輕購(gòu)房者的還貸壓力，來(lái)鼓勵(lì)剛需家庭買(mǎi)房。

不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整的趨勢(shì)之中。截止今年3月份，百城二手住宅平均價(jià)格為15088元/平方米，已連續(xù)23個(gè)月環(huán)比下跌。與此同時(shí)，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為98個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌城市已連續(xù)10個(gè)月超90城。

值得一提的是，今年3月，全國(guó)前100名房企，銷(xiāo)售金額只有3583億。這意味著，今年跟去年相比，銷(xiāo)售額大跌45.8%。此外，全國(guó)范圍內(nèi)的二手房新增掛牌房源量相較于2月份環(huán)比上漲了35.6%。

顯然，現(xiàn)在各種刺激購(gòu)房的利好政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用j是收效甚微。這背后主要有兩個(gè)原因：一個(gè)是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)一直在下跌，早已經(jīng)失去了賺錢(qián)效應(yīng)。而不少購(gòu)房者都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。在看到房?jī)r(jià)在下跌后，大家就都處于觀望狀態(tài)。

另一個(gè)是，在經(jīng)歷了多年疫情后，現(xiàn)在很多人收入減少或失業(yè)，購(gòu)房能力被嚴(yán)重削弱，再也支撐不起當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，疫情過(guò)后，國(guó)內(nèi)居民也越來(lái)越理性了，也不再會(huì)再像過(guò)去那樣盲目買(mǎi)房了。

而對(duì)于各種政策刺激購(gòu)房無(wú)果，前重慶市長(zhǎng)、現(xiàn)中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任黃奇帆，則提出了一個(gè)新的建議。黃奇帆曾表示：應(yīng)該全面取消限購(gòu)限貸政策，實(shí)行差別化的房產(chǎn)稅，讓房?jī)r(jià)由市場(chǎng)來(lái)決定，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到自由競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。而對(duì)于黃奇帆的 “新方案”，不少業(yè)內(nèi)人士都表示贊同。

實(shí)際上，黃奇帆提出的“新方案”里面表達(dá)出三層含義：第一，應(yīng)該全面取消限購(gòu)限貸政策，這樣可以刺激樓市成交量的回升。試想，在全面取消限購(gòu)政策之后，既有外來(lái)資金前來(lái)購(gòu)房，當(dāng)然也會(huì)有本地炒房客拋售房產(chǎn)。

至于房?jī)r(jià)會(huì)否下跌，那要看是買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈結(jié)果了。如果是房子是賣(mài)方市場(chǎng)，那房?jī)r(jià)就會(huì)漲，而如果是買(mǎi)方市場(chǎng)，那房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌也是很有可能的。未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌，都應(yīng)該由市場(chǎng)說(shuō)了算，政府不應(yīng)該過(guò)多的干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

第二，如果全面取消限購(gòu)限貸政策，萬(wàn)一投資性購(gòu)房需求大量入市炒房，那又該如何呢？對(duì)此，黃奇帆就提出了，應(yīng)實(shí)行差別化的房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅的實(shí)行，就是為了增加炒房者的持房成本，降低投機(jī)性購(gòu)房需求。只要開(kāi)征了房產(chǎn)稅，就能遏制大量炒房者入市，從而推高房?jī)r(jià)了。

之所以要實(shí)行差別化的房產(chǎn)稅，主要是各地的房地產(chǎn)投機(jī)情況不同，有些三四線城市，很少有投機(jī)炒房客。而一二線城市投資炒房客比較多，容易造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)。所以，房產(chǎn)稅也不能搞一刀切，要因城施策。

第三，在讓房?jī)r(jià)由市場(chǎng)供需關(guān)系決定之后，各地政府也要對(duì)低收入群體進(jìn)行兜底。前不久，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。按照該文件的規(guī)劃：預(yù)計(jì)在未來(lái)5年之內(nèi)，將推出600萬(wàn)套保障房。將會(huì)在35座人口超過(guò)300萬(wàn)以上的重要城市進(jìn)行試點(diǎn)。

如此一來(lái)，城里的中等收入以上家庭可以購(gòu)買(mǎi)商品房，而低收入群體則可以申請(qǐng)保障房、廉租房、公租房等。值得一提的是，保障房的價(jià)格要遠(yuǎn)低于周邊商品房?jī)r(jià)格。未來(lái)低收入家庭也能圓上住房夢(mèng)。

其實(shí)，黃奇帆提出的“新房案”就是要建立起樓市的長(zhǎng)效機(jī)制。就是既讓房產(chǎn)市場(chǎng)完全市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)來(lái)決定。同時(shí)，也要實(shí)行差別化的房產(chǎn)稅，以遏制各地樓市的投機(jī)炒房行為，畢竟樓市應(yīng)主要以居住為屬性。

當(dāng)然，在讓房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，也要給當(dāng)?shù)氐牡褪杖爰彝ミM(jìn)行兜底，通過(guò)增加保障房、廉租房等多元化措施，來(lái)解決低收入家庭的居住問(wèn)題。只有這樣，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能進(jìn)入到一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的軌道之中。